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【隱匿「凶宅」真相賺價差 買家入住發現「異樣」告投資客】
<法律解析>
一、 法條依據：
(一)、刑法第339條第一項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」。
(二)、刑法第38條之1第一項前段規定：「犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。」；同條第二項規定：「犯罪行為人以外之自然人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者，亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實行違法行為，他人因而取得。」；同條第三項規定：「前二項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。」。
二、 判決主文：
(一)、李○○犯詐欺取財罪，處有期徒刑貳年。
(二)、未扣案犯罪所得新台幣參佰伍拾萬元沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
三、 判決理由：
(一)、犯罪事實：
李○○於民國105年間，透過友人洪○○之介紹及屋主王○○之告知，得悉門牌為○○市○區○○路○○○巷○○號之建物（下稱本案房屋），曾發生王○○之夫邱○○在建物內自殺死亡之非自然死亡事件。李○○仍於105年6月16日以新臺幣（下同）750萬元之價格，向屋主王○○購得上開建物及其坐落之土地（下合稱本案房地）。嗣於108年間，張○○、李○○母女透過不知情之不動產仲介陳○○之介紹，得知本案房地出售中，經實地看屋後，有意購買。李○○明知本案房屋內曾發生自殺之非自然死亡事件，卻意圖自己不法之所有，對居中介紹之仲介林○○隱瞞本案房屋內曾有非自然死亡事件之訊息，並於108年10月19日，在本案房地之不動產買賣契約書之「標的物現況說明書」第36項「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」虛偽勾選「否」，並於其後簽名確認，以此詐術使張○○、李○○陷於錯誤，誤以為本案房屋內並無非自然死亡之情事，而於108年10月27日在○○市○○區○○街○○○號○樓，由張○○代理李○○與李○○簽訂本案房地之不動產買賣契約書，並因而支付本案房地之價款1260萬元與李○○。嗣張○○、李○○於入住後發覺屋內有異樣，經他人告知始知先前曾有住戶在本案房屋內自殺死亡之情事，因而知悉上情。
(二)、法院判斷：
1.被告於105年6月16日向證人即本案房地所有權人王○○購得本案房地一節，業據被告於本院審理時自承不諱，並經證人王○○於本院審理時到庭結證屬實，且有被告與證人王○○簽立之不動產買賣契約書附卷可參，此部分事實應堪認定。又被告於108年10月27日在○○市○○區○○街○○○號○樓處，將本案建地以1260萬元之價格出售給告訴人張○○代理之告訴人李○○，且在本案房地之不動產買賣契約書之「標的物現況說明書」第36項「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」處，勾選「否」，並於其後簽名確認等情，亦據被告於本院審理時供明在案，且經證人即告訴人張○○於偵查中證述代理告訴人李○○向被告購買本案房地過程明確，並有被告與告訴人2人簽立之不動產買賣契約書附卷可參，此部分事實亦堪認定。
2.訊據證人王○○於偵查中結證稱其配偶邱○○在99年10月8日下午1時許，被家人發現上吊自殺在本案房屋內，並有臺灣○○地方檢察署相驗屍體證明書暨相驗屍體證明書查詢結果列印資料，證人王○○此部分證述與事實相符，應堪採信。又訊據證人王○○於偵查中結證稱曾向被告告知其配偶於屋內自殺之事；復於本院審理時到庭結證稱：出售房屋之際，曾告知被告其先生係在本案房屋內非自然死亡，並稱：洪○○亦曾告知被告此事；而證人洪○○於偵查中結證稱：當時因被告在找房子，其介紹本案房屋給被告，並告知該屋唯一缺點為屋主的先生是在屋內非自然死亡，且告知是上吊死亡；復於本院審理時結證稱：其帶被告去看屋時，直接明確跟被告講本案房屋是凶宅，並告知被告說屋主的老公是上吊死亡，依此，證人王○○及洪○○於證人王○○出售本案房地給被告時，均已明確告知被告本案房屋內曾發生證人王○○配偶於屋內上吊自殺之非自然死亡事件，該屋係屬房屋交易中俗稱之「凶宅」。從而，被告辯稱其將本案房地出售給告訴人2人時，並不知本案房屋係屬凶宅云云，與事實不符，當無可採。
3.辯護意旨雖以被告與證人王○○簽立之不動產買賣契約書第十二條、其他約定、第一款中，明確記載「乙方（按指王○○）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任。」，與證人王○○前開業已告知被告本案房屋內有非自然死亡之證述與契約內容所載不符，而主張證人王○○前開證述與事實不符云云。惟被告向證人王○○購買本案房地實際價金為750萬元，而非前揭不動產買賣契約書所載之1100萬元一節，業據被告於本院審理時自承在案，核與證人王○○於本院審理時結證屬實，且有證人王○○於偵查中提出之房屋買賣後續處理事宜確認書存卷可參。依此，前揭房地買賣契約雖係被告與證人王○○所簽立，然與本案房地之實際交易價格顯有出入，故前揭房地買賣契約內容是否與事實相符，本非無疑。另訊據證人王○○於本院審理時結證稱：本案房地原本價位為1100萬元，但因其告知被告有關其配偶於屋內非正常死亡，故實際成交價為750萬元而非契約書上所載1100萬元；而證人洪○○於偵查中結證稱是被告要求於契約書上寫交易金額1100萬元，之後再退被告350萬元；事後王○○將350萬元現金交給李○○，由李○○簽收確認書；復於本院審理時結證稱：契約書上雖有「本買賣標的物內無非自然身故之情事發生」等記載，然此係因被告欲辦理貸款之故，而被告於本院審理時亦供稱：本件給付給王○○土地建物價款之方式，係由其先給證人王○○1100萬元，王○○再於105年7月26日給付350萬元給被告；參以證人王○○於偵查中提出之房屋買賣後續處理事宜確認書上，有「105年7月26日收到新台幣參佰伍拾萬元簽收李○○」之記載，是綜合被告之供述及證人王○○、洪○○前揭證述，及雙方簽訂之前揭文件可知，本件被告與證人王○○就本案房地之實際交易價格為750萬元，然因被告購屋時，意欲以本案房地向銀行貸款，但本案房屋內卻有非正常死亡之情事，銀行不無因此減低貸款金額甚至拒絕貸款之虞。故雙方於買賣契約書中，將交易金額更改為1100萬元，並隱瞞房屋內有非正常死亡之情事，甚至於被告交付購屋款項時，係以先行給付1100萬元給證人王○○後，以符合契約書中所載1100萬元交易金額之形式，再由證人王○○交還350萬元給被告之方式，藉此完成實際交易價款750萬元之給付，以避免日後銀行核貸時起疑。此均足以佐證證人王○○、洪○○前揭所為業已告知被告本案房屋內有非自然死亡之情事之證詞為真，否則雙方無需製作與實際交易金額不符之契約書，並採取如此迂迴之方式給付本案房地價款。從而，被告與證人王○○所簽立之本案房地買賣契約存有前揭與事實扞格之處，自難以此為據，主張證人王○○、洪○○前開證詞不可採信。辯護意旨此部分所辯，當無可採。
4.被告雖另辯稱其與告訴人2人交易前，業已請仲介林○○去凶宅網或附近查訪，均未能確認本案房屋內有非自然死亡之事實，其方會在與告訴人2人所簽立之不動產買賣契約書之「標的物現況說明書」第36項「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」處，勾選「否」，並於其後簽名確認，並非有意詐騙告訴人云云。惟被告於向證人王○○購買本案房地時，已經證人王○○、洪○○告知證人王○○之配偶於本案房屋內上吊自殺之事，已如前述。是被告本無需再委請他人調查即已知悉本案房屋內有非自然死亡之情事。而證人林○○於本院審理時亦證稱：其曾詢問被告前屋主是否有提到本案房屋有無非自然死亡之情事，但被告確定說沒有，足見被告係刻意對外隱瞞證人王○○、洪○○曾告知本案房屋有非自然死亡之情事。是被告委請仲介林○○調查本案房屋內有無非自然死亡情事之舉，無非藉此隱瞞其已知悉本案房屋內確有非自然死亡之情事。自難以仲介林○○未能查得本案房屋內確有非自然死亡等情，而認定被告不知本案房屋內存有非自然死亡之情事。被告此部分所辯，亦無可採。
5.按刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。又非自然死亡因素雖未對房屋造成直接物理性損害或通常效用降低，惟依我國民情，一般民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致所謂曾發生非自然死亡情形之「凶宅」在不動產市場上之交易機會、買賣價格，明顯低於周邊相同條件之標的，依一般交易通念，買受人對交易標的房屋是否曾發生凶殺等非自然原因死亡之情事甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦影響買受人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。
6.查被告明知本案房屋曾發生非自然死亡事件而為凶宅，就此一足以影響告訴人2人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知，竟未告知告訴人2人，顯屬惡意隱匿不動產買賣交易之重要事項，致告訴人2人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，因此陷於錯誤而交付財物，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，其詐欺取財犯行至堪認定。被告詐欺取財犯行罪證明確，堪以認定，應依法論科。
(三)、論罪科刑：
核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。茲以行為人之責任為基礎，並審酌被告以消極隱匿不告知本案房屋為發生過非自然死亡事件之詐欺手段施用詐術，使告訴人2人陷於錯誤後，以1260萬元之價格購買本案房地，對告訴人2人之影響非輕，所為實不足取，應予非難、兼衡被告之犯罪動機、目的、手段、所得；另考量被告之品行、智識程度及家庭經濟狀況等一切情狀，量處如主文所示之刑，以資懲儆。
(四)、沒收：
1.按刑法第38條之1第1項前段、第3項、第38條之1第1項前段、第2項定有明文。
2.另按刑法及相關法令基於「不正利益不應歸犯罪行為人所有」之普世原則，在確定利得直接來自於不法行為，除其得因發還被害人而不予沒收外，此一利得範圍是否扣除成本，學理上雖有「總額原則」與「淨額原則」之分，然刑法第38條之1之立法理由說明載敘「依實務多數見解，基於澈底剝奪犯罪所得，以根絕犯罪誘因之意旨，不問成本、利潤，均應沒收」等旨，明白揭示犯罪所得之沒收，係採取學理上之「總額原則」。
3.查本案被告實施詐術，使告訴人2人陷於錯誤而交付1260萬元，且被告業已收受等情，業據被告自承在卷，是本件被告犯罪所得為1260萬元，本應全數宣告沒收。然本案被告雖因本案詐欺取財犯行獲得1260萬元，然亦已將本案房地移轉所有權予告訴人李○○，故如將1260萬元全數沒收，非無過苛之虞。
4.本院斟酌前述證人王○○所述，本案房地原價值約1100萬元，然因有非自然死亡之因素，故實際出售給被告之價格僅750萬元等情，認以沒收被告因隱瞞前揭事由所獲得之差價350萬元為宜，故依前開規定宣告沒收之，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
【參考資料：臺灣臺南地方法院 113 年度易字第 2358 號刑事判決】
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