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【花880萬買台南房地竟是海砂屋須拆 衰買家僅獲判賠96萬】
<法律解析>
一、 法條依據：
(一)、民法第354條第一項前段規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」。
(二)、民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。
(三)、民法第365條第一項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」。
(四)、民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」。
(五)、民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。
二、 判決主文：
(一)、被告應給付原告新臺幣617,094元，及自民國112年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(二)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由：
(一)、系爭房屋有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少系爭房屋之全部價金：
1.按民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。
2.依系爭契約第5條「擔保責任」，其第3項「氯離子含量檢測」之約定：「本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處取樣），賣方不得拒絶，檢測結果氯離子含量平均値超過約定標準（如標的建築完成日在87年6月25日【含當日】以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤：前開所指建築完成日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準），除買賣雙方另有約定外，買方得主張減少價金或解除契約，並由第一建經確認後執行履保專戶價金之撥付作業。」。又查系爭房屋之建築完成日期為69年11月11日，依前開約定，則系爭房屋之氯離子含量平均值應以每立方公尺0.6公斤為限。從而兩造既已約明系爭房屋之氯離子含量平均值不得超過每立方公尺0.6公斤，若逾約定標準時，即不具備契約預定之效用或品質，屬物有瑕疵，被告即應負民法之瑕疵擔保責任，至為明晰。
3.查原告前經○○○不動產、周○○之居間仲介，於112年2月28日與被告簽訂系爭契約，約定以8,800,000元向被告購買系爭房地，系爭房地並於112年4月10日移轉登記予原告，原告亦於112年4月27日付清所有款項並已交屋，而系爭房屋於交屋予原告後，經原告雇工檢查系爭房屋發現有水泥嚴重剝落，且牆壁、天花板中之鋼筋有嚴重鏽蝕、斷裂之情事，原告乃委請○○市○○○○公會進行檢測等情，凡此有原告提出之系爭買賣契約書、系爭房地所有權狀暨第一類謄本、價金履約保證機構之簡訊通知、系爭房屋照片、○○市○○○○公會112年8月18日鑑定報告書(下稱系爭報告書)等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
4.本院審酌兩造於系爭契約第5條第3項中已約定兩造得合意委請公正客觀機構對系爭建物進行氯離子含量檢測，而○○市○○○○公會進行檢測過程，被告陳○○亦曾於112年6月2日初勘時到場，且被告於訴訟進行中亦未曾爭執系爭報告書之內容或檢測結果，堪認系爭報告書確係依上開約定經由兩造合意委請○○市○○○○公會作成，從而系爭報告書固非訴訟進行中依鑑定程序所作成，其內容或檢測結果仍得作為本案判斷之依據。
5.系爭房屋於○○市○○○○公會進行檢測時經氯離子含量試驗，可知系爭房屋之氯離子含量平均值已超過系爭契約約定之每立方公尺0.6公斤標準，故系爭房屋具氯離子含量過高之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，原告自得請求減少價金。被告雖辯稱不知道系爭房屋為海砂屋的狀況等語，惟依系爭契約第5條第3項之約定，被告就系爭房屋「氯離子含量平均值不得超過每立方公尺0.6公斤」負有擔保責任，故依約被告應擔保系爭房屋交付予原告時並無上揭「氯離子含量過高」之瑕疵存在，兼以民法第354條規定之瑕疵擔保責任為法定無過失責任，不因出賣人主觀上是否知悉而受影響，是以被告上開答辯尚無可採。承上，原告固得向被告主張瑕疵擔保責任並請求減少價金，惟價金減少之程度，仍應視系爭房屋之瑕疵程度而定。
6.經本院就「系爭房屋是否得以修繕之方式達到符合居住安全之標準？抑或需拆除重建？」、「如得以修繕之方式達到居住安全之標準，則本件房屋合理之修繕方式為何？所需費用為何？」等問題函詢○○市○○○○公會，經該會以113年7月11日函覆稱：「本案鑑定標的物『○○市○○區○○街○○巷○○○弄○○號』，經檢測結果顯示『混凝土強度偏低、氯離子含量偏高、建築物向北傾斜』，且高氯離子含量建築物僅能抑制鋼筋腐蝕速度，無法回復，建議拆除重建。」。是以，系爭房屋之瑕疵應已達無法修繕而必須拆除重建之程度，從而，原告主張被告應負瑕疵擔保責任並請求減少關於系爭契約中系爭房屋部分之全部價金，應屬合法有據。
(二)、系爭房屋部分之全部價金應認定為969,094元：
1.系爭契約僅約定系爭房地之買賣總價為880萬元，但未就系爭土地、房屋分別計價，就此，本院審酌兩造就系爭土地於申報土地增值稅時所出具之土地所有權買賣移轉契約書，係以1,850,467元作為系爭土地之買賣價款，並經兩造簽章，而系爭房屋於申報契稅時所出具之建築改良物所有權買賣移轉契約書，係以229,000元作為系爭土地之買賣價款，亦經兩造簽章，足見兩造就系爭房屋及系爭土地之價值比例應為「229000：0000000」已有共識，從而，系爭房屋之價金應以系爭房地買賣總價中系爭房屋所占之上開比例計算，即969,094元。
2.原告雖主張系爭土地之公告地價共為1,854,671元，應以此作為系爭土地之買賣價金，故以系爭契約約定之系爭房地總價扣除系爭土地之公告地價後即為系爭房屋之價金6,945,329元，並以此請求減價，而被告既未就上開計算方式表示意見，本於辯論主義即應以原告之主張為準等語。惟按民事訴訟法第277條前段定有明文，則原告既主張瑕疵擔保之減價金額應以系爭房屋之價金計算，就系爭房屋之價金金額即應由原告負舉證責任，原告既未就系爭房屋之價金另行舉證，尚無從僅以被告未爭執為由即認定原告之主張為真，此與辯論主義無涉，合先敘明；再者，公告地價低於土地之正常市價而有相當之差距，原則上僅作為稅捐機關核課地價稅之標準，無從認定為土地之正常市價，此為眾所週知之事實，原告以此作為系爭土地之買賣價金，難謂有據；且依兩造申報土地增值稅時所出具之土地所有權買賣移轉契約書及申報契稅時所出具之建築改良物所有權買賣移轉契約，其上所記載系爭土地之買賣價金係高於系爭房屋之買賣價金，已與原告上開主張相左；何況，房屋有折舊問題，土地則無折舊問題，衡以系爭房屋為鋼筋混凝土造，依照卷附建築改良物耐用年數及每年折舊率表，鋼筋混凝土造房屋之使用年限為60年，而系爭房屋建築完成日期為69年11月11日，至兩造112年4月10日移轉登記時，系爭房屋已使用超過40年，使用年限僅餘約3分之1，如依原告主張系爭土地之價金為1,854,671元、系爭房屋之價金為6,945,329元，則已折舊40年之系爭房屋價金，竟高於無庸折舊之系爭土地價金之3倍以上，顯與一般社會通念與經驗法則不符，是以原告之上開主張實難憑採。
(三)、原告得請求被告給付之金額為617,094元：
1.原告本於瑕疵擔保請求權而得向被告請求減少系爭房屋之價金為969,094元，已如前述，因原告已將系爭房地全部價金給付被告，則減少價金後被告就上開部分已無受領之法律上權源，原告自得本於不當得利請求權請求返還該部分之價金969,094元。
2.惟原告前與○○○不動產、周○○成立調解，調解成立內容記載○○○不動產、周○○願給付原告352,000元，並以此充作被告對原告購買系爭房屋之補償，原告亦表示本院認定被告應給付原告之數額應再扣除上開352,000元，則經扣除352,000元後，原告得向被告請求之金額應為617,094元，故原告得請求被告給付之金額應為617,094元，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
(四)、綜上所述，原告依民法第359條、第179條等規定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
【資料來源:臺灣臺南地方法院 112 年度重訴字第 277 號民事判決】
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